Construir una casa en Chile no consiste solamente en comprar un terreno, contratar a un constructor y comenzar las obras. Antes de levantar los primeros muros es necesario revisar una serie de requisitos urbanísticos, técnicos y administrativos.
En términos generales, la construcción de una vivienda nueva requiere un permiso de edificación otorgado por la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente a la comuna donde se encuentra el terreno. La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) establece que la construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de obras de urbanización o edificación requieren permiso de la DOM, salvo las excepciones contempladas en la propia normativa.
En 2026, además, existen modificaciones recientes a la OGUC y nuevas herramientas digitales que conviene conocer antes de comenzar un proyecto.
A continuación, te explicamos qué permisos necesitas, qué documentos debes preparar, cuánto puede demorar el proceso y cuáles son los errores que deberías evitar.
¿Cuál es el permiso principal para construir una casa?
Para construir una vivienda nueva, el trámite principal es el Permiso de Edificación de Obra Nueva.
Este permiso se solicita ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la comuna donde está ubicado el terreno.
La DOM revisa que el proyecto cumpla, entre otros aspectos, con:
- Ley General de Urbanismo y Construcciones.
- Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
- Instrumento de Planificación Territorial aplicable.
- Normas urbanísticas.
- Condiciones de edificación.
- Normas técnicas correspondientes.
- Requisitos específicos del proyecto.
La OGUC establece que el Director de Obras Municipales concede el permiso cuando los antecedentes cumplen con el instrumento de planificación territorial y las demás disposiciones aplicables, previo pago de los derechos correspondientes.
¿Dónde se solicita el permiso de construcción?
El trámite corresponde a la Dirección de Obras Municipales de la comuna donde se encuentra el terreno.
No se solicita necesariamente en el MINVU.
El MINVU establece las normas y procedimientos generales, mientras que la DOM municipal es la autoridad que tramita y resuelve el permiso de edificación correspondiente.
Actualmente muchas municipalidades permiten realizar estos procedimientos digitalmente mediante DOM en Línea, plataforma del MINVU que permite solicitar, gestionar y hacer seguimiento de permisos, autorizaciones y certificados en las comunas que cuentan con el sistema. Para ingresar se utiliza ClaveÚnica.
1. Certificado de Informaciones Previas: el primer documento que deberías pedir
Antes de diseñar definitivamente la casa, es muy recomendable solicitar el Certificado de Informaciones Previas (CIP).
Este documento permite conocer las condiciones urbanísticas aplicables al terreno.
Entre otros aspectos, puede entregar información sobre:
- Uso de suelo.
- Superficie predial mínima.
- Sistema de agrupamiento.
- Distanciamientos.
- Alturas máximas.
- Rasantes.
- Antejardines.
- Densidad.
- Adosamientos.
- Áreas de riesgo.
- Áreas de protección.
- Otras condiciones urbanísticas.
Esto es fundamental porque no todos los terrenos permiten construir la casa que tienes en mente.
Por ejemplo, puedes comprar un terreno pensando en construir una casa de dos pisos y descubrir posteriormente que existen restricciones urbanísticas que condicionan la altura, los distanciamientos o la superficie edificable.
Por eso, el CIP debería estar entre los primeros documentos que revises.
2. Título de dominio del terreno
Para solicitar el permiso necesitarás acreditar la relación jurídica del propietario con el predio.
La OGUC contempla, para el permiso de obra nueva, una declaración simple del propietario respecto de su calidad de titular del dominio del predio.
En la práctica, el expediente puede requerir antecedentes relacionados con la propiedad y la identificación del terreno.
Es importante que la información del proyecto coincida con los antecedentes del inmueble.
3. Proyecto de arquitectura
Una casa nueva necesita un proyecto arquitectónico.
Normalmente será preparado y firmado por un arquitecto.
Los antecedentes pueden incluir:
- Plantas.
- Cortes.
- Elevaciones.
- Cuadro de superficies.
- Plano de ubicación.
- Emplazamiento.
- Destino de los recintos.
- Especificaciones técnicas.
- Cumplimiento de normas urbanísticas.
La OGUC establece antecedentes específicos para solicitar permisos de obra nueva y el MINVU dispone de formularios oficiales para este tipo de trámites.
4. Proyecto de cálculo estructural
Dependiendo de las características de la vivienda, puede ser necesario presentar un proyecto de cálculo estructural.
Este documento define cómo debe comportarse la estructura frente a las cargas que correspondan, incluyendo las acciones sísmicas.
Puede considerar:
- Fundaciones.
- Pilares.
- Vigas.
- Losas.
- Muros estructurales.
- Armaduras.
- Perfiles.
- Conexiones.
- Anclajes.
Para una vivienda en Chile es especialmente importante porque el diseño estructural debe considerar las normas sísmicas aplicables.
No es recomendable que el constructor decida por su cuenta qué cantidad de acero, hormigón o perfiles utilizar.
5. Estudio o informe de suelo
No todos los proyectos tienen exactamente las mismas exigencias respecto del estudio de suelo.
Sin embargo, las características del terreno son fundamentales para definir la solución estructural.
Un informe de mecánica de suelos puede analizar aspectos como:
- Capacidad portante.
- Estratigrafía.
- Características del terreno.
- Nivel freático.
- Riesgo de asentamientos.
- Condiciones especiales del suelo.
El propio MINVU contempla informes de suelos dentro de los antecedentes técnicos de determinados proyectos.
En terrenos con pendientes, rellenos, suelos problemáticos o condiciones especiales, este análisis adquiere todavía mayor importancia.
6. Factibilidad de agua potable y alcantarillado
Otro punto fundamental es saber si el terreno puede conectarse a las redes de servicios existentes.
Cuando corresponda, pueden solicitarse antecedentes relacionados con la factibilidad de agua potable y alcantarillado.
Si el terreno se encuentra dentro del área de una empresa sanitaria, puede ser posible acreditar la factibilidad mediante el certificado correspondiente.
En sectores rurales donde no existe una red sanitaria disponible, la situación cambia.
Puede ser necesario desarrollar soluciones particulares de:
- Agua potable.
- Alcantarillado.
- Tratamiento de aguas servidas.
En procedimientos especiales contemplados por la normativa, el MINVU señala expresamente la necesidad de acreditar factibilidad sanitaria o presentar los proyectos correspondientes cuando no existe una empresa sanitaria en el área.
7. ¿Necesito permiso de electricidad?
No debes confundir el permiso de edificación con la tramitación de las instalaciones interiores.
Una cosa es obtener autorización para construir la vivienda y otra es ejecutar y declarar correctamente las instalaciones eléctricas.
Dependiendo del proyecto y de la instalación, pueden existir trámites y certificaciones adicionales ante los organismos competentes.
Lo mismo puede ocurrir con:
- Gas.
- Agua potable.
- Alcantarillado.
- Telecomunicaciones.
La OGUC contempla disposiciones específicas para las instalaciones domiciliarias de agua potable, alcantarillado, electricidad y gas.
8. ¿Necesito permiso para construir en un terreno rural?
Aquí hay que tener mucho cuidado.
Tener un terreno rural no significa automáticamente que puedas construir cualquier vivienda.
Las construcciones rurales están sujetas a disposiciones específicas de la legislación urbanística y otras normas aplicables.
Antes de comprar un terreno rural con la idea de construir una casa, conviene verificar:
- Si la vivienda está permitida.
- Condiciones de subdivisión.
- Accesos.
- Factibilidad sanitaria.
- Restricciones del terreno.
- Áreas de riesgo.
- Áreas protegidas.
- Normas del instrumento de planificación territorial.
- Aplicación del artículo 55 de la LGUC cuando corresponda.
Este punto es especialmente importante en parcelas de agrado.
No compres un terreno rural solamente porque el vendedor diga que “se puede construir”.
Solicita los antecedentes oficiales y consulta a un profesional.
9. ¿Necesito permiso para una casa prefabricada?
Sí debes revisar el caso específico.
Que una vivienda sea:
- Prefabricada.
- Modular.
- SIP.
- Metalcom.
- De madera.
- Industrializada.
no significa automáticamente que esté exenta de las obligaciones urbanísticas.
La OGUC establece como regla general que las construcciones requieren permiso de la DOM, aunque existen excepciones y actualmente también existen determinadas técnicas habilitantes alternativas contempladas por la normativa.
Por eso, antes de comprar una casa prefabricada, pregunta al proveedor:
¿El modelo cuenta con antecedentes técnicos y urbanísticos que permitan tramitarlo en mi comuna?
10. ¿Y una casa tipo?
Existen procedimientos especiales para determinados proyectos de viviendas tipo.
El MINVU dispone de formularios específicos para distintos tipos de permisos y autorizaciones, incluyendo obras nuevas y otros proyectos de edificación.
Sin embargo, que una casa tenga un plano estándar no significa que puedas construirla automáticamente en cualquier terreno.
Todavía debes revisar cuestiones como:
- Emplazamiento.
- Uso de suelo.
- Distanciamientos.
- Rasantes.
- Área disponible.
- Condiciones del terreno.
- Conexiones a servicios.
11. ¿Cuánto cuesta el permiso de construcción?
El permiso de edificación tiene derechos municipales cuyo cálculo depende de las características del proyecto y de la normativa aplicable.
No existe un precio universal como:
“El permiso para cualquier casa cuesta $X”.
El monto puede depender, entre otros factores, del presupuesto oficial de la obra y de las características del permiso.
Por eso, cuando calcules cuánto cuesta construir una casa, debes separar:
Costos del terreno
Precio del sitio.
Costos de profesionales
- Arquitecto.
- Ingeniero.
- Especialistas.
- Estudios.
Costos municipales
- Derechos asociados al permiso.
- Otros trámites que correspondan.
Costos de construcción
- Materiales.
- Mano de obra.
- Maquinaria.
- Transporte.
Costos de instalaciones
- Electricidad.
- Agua.
- Alcantarillado.
- Gas.
- Telecomunicaciones.
12. ¿Qué documentos necesito para el permiso de obra nueva?
La documentación exacta puede variar según las características del proyecto, pero para una vivienda nueva normalmente debes preparar un expediente técnico.
Entre los antecedentes que pueden formar parte del expediente están:
- Solicitud de permiso.
- Identificación del propietario.
- Antecedentes del predio.
- Proyecto de arquitectura.
- Planos.
- Especificaciones técnicas.
- Cuadro de superficies.
- Antecedentes estructurales cuando corresponda.
- Antecedentes de profesionales.
- Formulario Único de Estadísticas de Edificación.
- Certificados o informes requeridos.
- Antecedentes de factibilidad sanitaria cuando corresponda.
La OGUC detalla los antecedentes para obtener un permiso de edificación de obra nueva y el MINVU mantiene formularios oficiales para su presentación.
13. ¿Quién presenta el permiso?
Normalmente el propietario trabaja con un arquitecto que prepara el expediente y participa en la tramitación.
Dependiendo del proyecto también pueden intervenir:
- Ingeniero calculista.
- Constructor.
- Revisor independiente.
- Revisor de cálculo estructural.
- Especialistas sanitarios.
- Profesionales de instalaciones.
No todos son obligatorios en todos los proyectos.
La participación de cada profesional dependerá de las características y exigencias de la obra.
14. ¿Qué revisa la Dirección de Obras Municipales?
La DOM no solamente comprueba que hayas entregado un plano.
Debe verificar que el proyecto cumpla con las disposiciones urbanísticas aplicables.
Entre otras cosas puede revisar:
- Uso de suelo.
- Superficie construida.
- Altura.
- Distanciamientos.
- Rasantes.
- Adosamientos.
- Antejardines.
- Estacionamientos cuando corresponda.
- Condiciones de edificación.
- Normativa aplicable.
Por eso, diseñar primero una casa y preguntar después si se puede construir puede generar importantes costos y retrasos.
15. ¿Cuánto demora obtener un permiso de construcción?
El tiempo depende de:
- Municipalidad.
- Complejidad del proyecto.
- Calidad del expediente.
- Observaciones.
- Correcciones.
- Tipo de vivienda.
- Carga de trabajo de la DOM.
Un expediente incompleto puede generar observaciones y aumentar considerablemente los tiempos.
Por eso, uno de los mejores consejos es:
presentar un proyecto correctamente preparado desde el principio.
16. ¿Puedo empezar a construir antes de tener el permiso?
Como regla general, no deberías comenzar una obra nueva que requiere permiso antes de obtener la autorización correspondiente.
La OGUC establece que las construcciones requieren permiso de la Dirección de Obras Municipales, salvo las excepciones contempladas por la propia normativa.
Comenzar una construcción sin las autorizaciones correspondientes puede generar:
- Multas.
- Problemas para regularizar.
- Dificultades para vender la propiedad.
- Problemas con bancos.
- Problemas con seguros.
- Eventuales órdenes administrativas relacionadas con la obra.
17. ¿Qué pasa después de terminar la casa?
Obtener el permiso de edificación no es el último trámite.
Cuando la vivienda está terminada corresponde gestionar la recepción definitiva de las obras, según corresponda.
Este trámite es fundamental porque permite acreditar que la construcción fue ejecutada conforme al proyecto y a las autorizaciones correspondientes.
Es importante conservar:
- Permiso de edificación.
- Planos aprobados.
- Recepción definitiva.
- Certificados.
- Documentación de instalaciones.
Estos antecedentes pueden ser muy importantes si posteriormente quieres:
- Vender.
- Arrendar.
- Ampliar.
- Obtener financiamiento.
- Regularizar modificaciones.
18. Permiso de edificación vs recepción definitiva
No son lo mismo.
Permiso de edificación
Te autoriza a ejecutar la obra de acuerdo con el proyecto aprobado.
Recepción definitiva
Se tramita después de ejecutar la obra y permite cerrar administrativamente el proceso conforme a las reglas aplicables.
Por eso, una casa puede tener un permiso de construcción y todavía no contar con su recepción definitiva.
19. ¿Necesito permiso para ampliar una casa?
Sí, dependiendo del tipo y características de la ampliación.
El MINVU distingue procedimientos para diferentes obras menores y ampliaciones.
Por ejemplo, existen formularios específicos para ampliaciones de hasta 100 m², además de otros procedimientos para ampliaciones mayores.
No debes asumir que porque se trata de una ampliación pequeña puedes construir sin ningún trámite.
Antes de levantar una habitación adicional, segundo piso, quincho cerrado u otra ampliación, consulta la DOM.
20. ¿Y si quiero construir un quincho?
Depende de sus características.
Un elemento liviano o una estructura determinada puede estar dentro de alguna excepción, mientras que una construcción permanente puede requerir autorización.
La regla práctica es sencilla:
si vas a crear superficie construida o una edificación permanente, consulta previamente a la DOM.
El MINVU establece excepciones específicas para determinadas obras, pero no todas las construcciones pequeñas están automáticamente exentas.
21. ¿Necesito permiso para una piscina?
Una piscina no debe analizarse exactamente igual que una casa.
Dependiendo de sus características y de las obras asociadas, pueden existir exigencias urbanísticas y municipales específicas.
Además, debes revisar:
- Ubicación.
- Distanciamientos.
- Excavaciones.
- Muros de contención.
- Instalaciones.
- Seguridad.
Si la piscina forma parte de un proyecto de vivienda nueva, lo más práctico es incorporarla desde el diseño inicial.
22. ¿Qué ocurre con los cierres perimetrales?
Los cierres también pueden estar sujetos a condiciones urbanísticas.
La altura, ubicación, transparencia y características pueden estar reguladas por la normativa local.
Por eso, antes de instalar un cierre definitivo conviene revisar las disposiciones de la comuna.
23. ¿Qué pasa si construyo sin permiso?
Este es uno de los errores más costosos.
Construir sin permiso cuando este era necesario puede provocar:
- Multas.
- Problemas de regularización.
- Limitaciones para vender.
- Dificultades para obtener créditos.
- Problemas con seguros.
- Dificultades para realizar futuras ampliaciones.
Además, regularizar una construcción existente puede ser bastante más complicado que tramitar correctamente el proyecto antes de construir.
24. ¿Se puede regularizar una casa construida sin permiso?
En algunos casos existen procedimientos de regularización.
Pero no significa que cualquier construcción pueda regularizarse automáticamente.
Las posibilidades dependen de:
- Antigüedad.
- Ubicación.
- Tipo de construcción.
- Superficie.
- Normativa vigente.
- Situación del terreno.
- Existencia de leyes especiales.
Por eso, si ya tienes una construcción sin permiso, conviene consultar a un arquitecto y a la DOM antes de intentar venderla o modificarla.
25. DOM en Línea: una alternativa para hacer trámites
Una de las novedades importantes para quienes están construyendo en Chile es la digitalización de los trámites municipales.
DOM en Línea permite realizar determinadas solicitudes y hacer seguimiento digital de expedientes en las comunas incorporadas al sistema. El acceso se realiza con ClaveÚnica.
Esto puede facilitar:
- Presentación de solicitudes.
- Seguimiento.
- Consulta del estado.
- Gestión documental.
Sin embargo, la disponibilidad de determinados módulos depende de cada municipalidad.
26. ¿Qué pasa si mi terreno está en una zona de riesgo?
Aquí debes tener especial cuidado.
Un terreno puede encontrarse afectado por:
- Riesgo de inundación.
- Deslizamientos.
- Inestabilidad.
- Tsunami.
- Incendios u otros riesgos definidos por los instrumentos aplicables.
- Áreas de protección.
El hecho de ser propietario del terreno no significa que puedas construir libremente.
El Certificado de Informaciones Previas y la revisión del instrumento de planificación territorial son fundamentales.
27. ¿Qué permisos adicionales pueden aparecer?
Dependiendo del proyecto, pueden aparecer otros trámites o autorizaciones.
Por ejemplo:
- Permisos sanitarios.
- Autorizaciones ambientales, cuando corresponda.
- Autorizaciones asociadas a patrimonio.
- Aprobaciones de proyectos sanitarios.
- Trámites eléctricos.
- Autorizaciones relacionadas con acceso a caminos.
- Permisos vinculados a áreas especiales.
No todos aplican a una vivienda convencional.
Por eso, es mejor pensar en el proyecto como un conjunto de trámites y no únicamente en “el permiso de construcción”.
28. ¿Qué pasa con una casa en parcela de agrado?
Este es uno de los casos donde más errores se cometen.
Antes de comprar una parcela para construir, revisa:
1. Situación jurídica del terreno.
2. Condiciones urbanísticas.
3. Acceso legal.
4. Factibilidad de agua.
5. Solución de aguas servidas.
6. Electricidad.
7. Restricciones del terreno.
8. Riesgos naturales.
9. Normativa rural aplicable.
10. Posibilidad efectiva de obtener el permiso.
Una parcela barata puede terminar siendo muy cara si posteriormente necesitas resolver infraestructura, accesos o servicios.
29. ¿Cuánto dinero debo reservar para permisos y profesionales?
No existe un porcentaje universal.
Pero cuando prepares el presupuesto de construcción, no calcules solamente:
materiales + mano de obra.
También considera:
- Arquitectura.
- Ingeniería.
- Estudios.
- Derechos municipales.
- Topografía, cuando corresponda.
- Mecánica de suelos, cuando corresponda.
- Proyectos sanitarios.
- Instalaciones.
- Certificaciones.
- Recepción final.
Estos costos pueden representar una cantidad importante del presupuesto inicial.
30. Checklist: permisos para construir una casa en Chile
Antes de comenzar tu proyecto, utiliza esta lista:
Antes de diseñar
☐ Revisar título del terreno.
☐ Solicitar Certificado de Informaciones Previas.
☐ Revisar uso de suelo.
☐ Revisar restricciones y riesgos.
☐ Revisar factibilidad de servicios.
Proyecto
☐ Contratar arquitecto.
☐ Preparar proyecto de arquitectura.
☐ Preparar cálculo estructural cuando corresponda.
☐ Revisar estudio de suelo cuando corresponda.
☐ Preparar proyectos de especialidades.
Permiso
☐ Completar formulario correspondiente.
☐ Presentar expediente ante la DOM.
☐ Pagar derechos municipales.
☐ Responder observaciones.
☐ Obtener permiso de edificación.
Construcción
☐ Ejecutar según planos aprobados.
☐ No modificar elementos estructurales sin autorización.
☐ Mantener documentación de la obra.
Final
☐ Solicitar recepción definitiva.
☐ Obtener certificados correspondientes.
☐ Guardar planos y permisos.
¿Cuál es el orden correcto para construir una casa?
Una ruta práctica sería:
1. Comprar o seleccionar el terreno
↓
2. Revisar el Certificado de Informaciones Previas
↓
3. Verificar factibilidad de servicios
↓
4. Contratar arquitecto
↓
5. Diseñar la vivienda
↓
6. Realizar estudios técnicos necesarios
↓
7. Preparar cálculo estructural y especialidades
↓
8. Presentar el permiso ante la DOM
↓
9. Corregir observaciones si existen
↓
10. Obtener el permiso de edificación
↓
11. Construir
↓
12. Solicitar recepción definitiva
Este orden puede evitar muchos problemas y gastos innecesarios.
¿Cuál es el permiso más importante?
Para una casa nueva en Chile, el trámite central es el Permiso de Edificación de Obra Nueva ante la Dirección de Obras Municipales.
Pero ese permiso no debe verse de forma aislada.
Antes de solicitarlo debes comprobar que el terreno permite desarrollar el proyecto y preparar correctamente los antecedentes técnicos.
El MINVU mantiene formularios oficiales para permisos de obra nueva, ampliaciones, alteraciones, reparaciones y reconstrucciones.
Además, la OGUC vigente en 2026 establece como regla general que las obras de construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición requieren permiso de la DOM, salvo las excepciones establecidas en la normativa.
Conclusión
Si estás pensando construir una casa en Chile durante 2026, el primer paso no debería ser comprar materiales ni contratar trabajadores.
Primero debes asegurarte de que el terreno permite construir la vivienda que tienes proyectada.
Después debes preparar el proyecto con los profesionales correspondientes y solicitar el Permiso de Edificación ante la Dirección de Obras Municipales.
En términos generales, el proceso puede resumirse así:
terreno → Certificado de Informaciones Previas → arquitectura → estudios técnicos → cálculo estructural y especialidades → permiso de edificación → construcción → recepción definitiva.
La documentación exacta dependerá del tipo de vivienda, ubicación, superficie, características del terreno y sistema constructivo.
Además, la normativa chilena está evolucionando. Durante 2026 se han incorporado modificaciones a la OGUC y nuevas herramientas de tramitación digital, por lo que conviene trabajar con la versión vigente de la normativa al momento de ingresar el expediente, en lugar de utilizar información antigua encontrada en Internet.
La recomendación más importante es consultar primero a la DOM de la comuna y a un arquitecto antes de comenzar cualquier obra. Un proyecto correctamente tramitado puede evitar multas, modificaciones costosas y problemas legales cuando llegue el momento de vender, ampliar o regularizar la propiedad.